Rehber Külliyatı · Kira hukuku
Kira Hukukunda Tahliye Yolları: Karşılaştırmalı Usul Rehberi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç, yeni malik ve temerrüt yollarının süre, merci ve ispat karşılaştırması — doğrulanabilir Yargıtay künyeleriyle.
Editoryal inceleme: Blue JustifAI Hukuk Ekibi · inceleyen avukat onayı bekleniyor · Son gözden geçirme: 2026-08-22
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi sınırlı sebeplere bağlıdır; sebep seçimi davanın süresini, ispat yükünü ve sonucunu belirler. Bu hub rehber, ana tahliye yollarını tek tabloda karşılaştırır ve her yolun kritik içtihat noktasını doğrulanabilir künyeyle verir; ayrıntılar spoke rehberlerde.
Karşılaştırma tablosu
| Yol | Dayanak | Dava süresi | Merci | Kritik ispat noktası |
|---|---|---|---|---|
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK 352/1 | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay (icra veya dava) | İcra dairesi / sulh hukuk | Taahhüdün kiralananın tesliminden SONRA verilmesi |
| İki haklı ihtar | TBK 352/2 | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay | Sulh hukuk | Aynı kira yılında iki ayrı ay için haklı ihtar |
| Kiraya verenin/yakınlarının ihtiyacı | TBK 350 | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay | Sulh hukuk | İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK 351 | Edinmeden 1 ay içinde ihtar; 6 ay sonra dava | Sulh hukuk | Edinme tarihi + ihtar süresi |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK 315 / İİK 269 | 30 günlük ihtar süresi sonrası | İcra mahkemesi | Ödeme emri/ihtarın usulüne uygunluğu |
Ortak çerçeve: sürenin bitimi tek başına yetmez
Konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşme süresinin dolması kiraya verene fesih hakkı vermez; sözleşme kiracı feshetmedikçe aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK 347). Yargıtay'ın yerleşik ifadesiyle, süre bitiminde tahliye ancak on yıllık uzama süresinin dolması ve usulüne uygun bildirimle mümkündür; aksi halde sözleşme ne yenilenmemiş sayılır ne süresiz hale gelir Yargıtay 6. HD, E.2014/12402, K.2014/13091, T.26.11.2014.
Tahliye taahhüdü: en hızlı yol, en sık düşen dava
Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra, yazılı ve belirli bir tarihi içerir biçimde verilmelidir; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır. Hukuk Genel Kurulu taahhüt nedeniyle tahliye davalarının çerçevesini bu ilkelerle çizer Yargıtay HGK, E.2017/975, K.2021/1108, T.28.09.2021. Süre taahhüt tarihinden itibaren bir aydır; icra yolu seçilirse İİK 272 vd. uygulanır.
İki haklı ihtar: aynı kira yılı kuralı
Kiracıya bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK 352/2). İhtarların farklı aylara ilişkin ve ödeme yapılmadan önce tebliğ edilmiş olması aranır; kira başlangıcı ve kira yılı hesabı uyuşmazlığın sık merkezidir Yargıtay (Kapatılan) 6. HD, E.2016/9546, K.2016/6214, T.27.10.2016.
İhtiyaç nedeniyle tahliye: samimiyet ispatı
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi (TBK 350) gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; davacının başka bir konut/işyerinin bulunması samimiyet değerlendirmesinde belirleyici olabilir Yargıtay 6. HD, E.2010/4516, K.2010/7629, T.21.06.2010. İhtiyaç sebebiyle tahliye sonrası haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralama yasağı ve tazminat yaptırımı (TBK 355) müvekkile mutlaka anlatılmalıdır.
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmeyle aynı tarihli taahhütle icraya gitmek — geçersizlik itirazıyla düşer.
- İki ihtarı aynı aya ilişkin yapmak veya ödeme sonrası tebliğ ettirmek.
- İhtiyaç davasında davacının başka taşınmazını gözden kaçırmak — samimiyet itirazı.
- Dava sürelerini (1 ay) kira yılı/sözleşme bitiminden değil keyfî tarihten saymak.
Sık sorulanlar
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Kiralananın tesliminden sonra, yazılı ve belirli tarihli olarak verilmişse; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt geçersiz sayılır.
İki haklı ihtarla tahliye şartları nelerdir?
Aynı kira yılı içinde, farklı aylara ilişkin iki yazılı haklı ihtar; dava kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyaç nasıl ispatlanır?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır; davacının başka taşınmazı samimiyet değerlendirmesinde dikkate alınır.
Sözleşme süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?
Hayır; sözleşme birer yıl uzar. Süre bitimine dayalı tahliye ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra usulüne uygun bildirimle mümkündür.
Metindeki her künye korpustan gelir ve Künye Doğrulayıcı ile teyit edilebilir.
TBK m. 347TBK m. 350TBK m. 351TBK m. 352TBK m. 315
Bu rehberdeki süreleri hesaplayın: Hukuki Süre Hesaplayıcı (Tahliye taahhüdü — icra/dava)
İlgili rehberler: Kira Tespit Davası: Beş Yıl Şartı, İhtar ve Usul · İki Haklı İhtar ile Tahliye: Şartlar ve Süre
Bu konudaki somut sorunuz mu var?
Dosyanızdaki soruyu yazın; yanıt karar ve madde künyeleriyle gelir. Kart bilgisi istemiyoruz.
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye değildir. Somut dosyanızda değerlendirme ve sorumluluk avukata aittir.