Kira Tespit Davası: Beş Yıl Şartı, İhtar ve Usul

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlayan kira tespit davası, TBK m. 344-345 rejimine tabidir. Bu rehber beş yıl eşiğinin iki farklı sonucunu, dava zamanlaması ile yeni dönem ilişkisini ve görev/usul noktalarını doğrulanabilir künyelerle özetler.

İki farklı rejim: TÜFE sınırı içinde tespit ve beş yıl sonrası hakkaniyet tespiti

TBK m. 344, yenilenen dönem kira bedelini iki katmanda düzenler. İlk beş yıl içinde taraf anlaşmaları ve mahkeme tespiti, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranıyla sınırlıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler — pratikte "emsal kira düzeyine uyarlama" imkânı ancak bu eşikten sonra doğar Yargıtay 12. HD, E.2022/13237, K.2023/1432, T.07.03.2023.

Dava ne zaman açılmalı: 30 gün / ihtar kuralı (TBK 345)

Kira tespit davası her zaman açılabilir; kritik olan kararın hangi dönemde hüküm doğuracağıdır. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış ya da bu süre içinde kiracıya bedelin artırılacağına ilişkin yazılı ihtar gönderilmişse, mahkemece belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde tespit bir sonraki dönemde hüküm ifade eder. Zamanlama planlanırken ihtarın tebliğ tarihi esas alınmalıdır.

Tespit davası ile uyarlama/alacak davalarını karıştırmamak

Tespit davasının konusu yalnız bedelin belirlenmesidir; koşulları oluşmadan açılan tespit talepleri reddedilir — Yargıtay, şartları oluşmayan durumda tespit değil ancak şartları varsa uyarlama davası açılabileceğini belirterek davanın reddini onamıştır Yargıtay 3. HD, E.2017/8181, K.2019/6293, T.04.07.2019. Birikmiş fark alacağı ise tespit kararı kesinleştikten sonra ayrı takip/dava konusudur; kira alacağı takibinde itiraz üzerine izlenecek yol için icra rehberimize bakınız Yargıtay 8. HD, E.2017/4518, K.2018/2186, T.14.02.2018.

Görev, harç ve usul notları

• Görevli mahkeme: sulh hukuk mahkemesi (kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık).
• Islah/temyiz pratiği: güncel içtihat takibi şart — daire uygulaması dönemsel farklılık gösterebilir; korpustaki taze kararlar üründen izlenebilir Yargıtay 3. HD, E.2023/2510, K.2024/1874, T.10.06.2024.
• Tacir istisnası: kiracının tacir olduğu dönemsel istisna rejimi (6217 s.K. geçici m. 2) tarihli dosyalarda hâlâ karşınıza çıkabilir Yargıtay 3. HD, E.2017/4674, K.2018/11568, T.14.11.2018.

Sık yapılan hatalar

• Beş yıl dolmadan "emsale uyarlama" beklentisiyle dava açmak — ilk beş yılda tespit TÜFE sınırına tabidir.
• İhtarsız/geç davada kararın yeni dönemde hüküm doğuracağını sanmak — 30 gün/ihtar koşulu atlanınca kazanım bir dönem ötelenir.
• Tespit kesinleşmeden fark alacağını takibe koymak.